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有料老人ホーム

起業・創業

2026年 9月 2日

トレンド

現在、高齢者向けの居住施設は、大きく公的施設と民間施設に分けられる。公的施設には、特別養護老人ホーム（特養）、介護老人保健施設（老健）、介護医療院、ケアハウス（軽費老人ホーム）があり、民間事業者等が運営するものとしては、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、認知症高齢者グループホームなどがある。このうち有料老人ホームは、老人福祉法第29条に基づき、高齢者を入居させ、入浴・排せつ・食事の介護、食事の提供、洗濯・掃除等の家事、健康管理のいずれかのサービスを提供する施設である。

有料老人ホームは、介護付、住宅型、健康型の3種類に分けられるが、健康型は開設数・利用者数ともに非常に少ないため、この記事では介護付有料老人ホームと住宅型有料老人ホームについて取り上げる。

厚生労働省の資料によると、2014年（平成26年）から2024年（令和6年）の10年間で、有料老人ホームの施設数は9,581件から17,246件へと約80%増加し、入居者数は387,666人から673,689人へと約74%増加している。2016年には対前年比18.0%増という過去最高の伸びを記録しているが、これは介護保険制度の総量規制の対象外だった住宅型有料老人ホームへの参入が集中したためだと考えられている。

高齢者向け住まい・施設の中で、有料老人ホームは施設数では2019年（令和元年）に最多となり、2024年（令和6年）には利用者数でも最多となった。高齢者人口の増加を背景に需要は底堅いと考えられる一方、地域によっては競合も激しく、開業にあたっては立地や価格帯、医療・介護対応力の見極めが重要になる。

では、有料老人ホームの利用者は、どのようなルートで入居することが多いのだろうか。

厚生労働省が発表した資料（有料老人ホームの現状と課題・論点について）によると、介護付と住宅型のいずれにおいても、「本人・家族からの直接申込」が最多となっている。次に多いのが「ケアマネジャーによる紹介」で、約4人に1人がこのルートで入居している。関係者との信頼構築が、事業の成長と継続において大切な要素である。

近年の有料老人ホーム事情

有料老人ホームは介護付と住宅型で、ビジネスモデルや参入障壁が根本的に異なる。なお、類似施設として「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」があるが、こちらは老人福祉法ではなく、高齢者住まい法に基づく住宅であり、有料老人ホームとは制度上区別されていることに注意が必要だ。ただ、実態として競合関係にあるため、開業時には地域のサ高住の状況を把握しておく必要がある。

介護付有料老人ホーム

施設の専属スタッフが24時間体制で介護サービスを提供する。介護費用は要介護度に応じた定額制（包括報酬）で、手厚いケアが受けられることが特徴だ。運営に際しては、都道府県から介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」の事業者指定を受ける必要があり、市区町村の計画に連動した総量規制（指定制限）が存在するため参入障壁は高い。

住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、主に居室、食事、生活支援、見守りなどを提供する形態である。介護が必要な場合は入居者が外部の訪問介護や通所介護（デイサービス）と個別に契約する従量課金制となる。

特定施設入居者生活介護の事業者指定を受ける必要はないため、介護付に比べると参入しやすい。ただし、有料老人ホームとして老人福祉法に基づく設置届は必要であり、自治体の指導指針や建築・消防等の基準を満たす必要がある。

さらに近年は、自社系列サービス（訪問介護、通所介護など）への過度な誘導や、必要性を超えたサービス提供が問題視されている。2024年度介護報酬改定では同一建物減算の見直しも行われており、住宅型有料老人ホームと介護保険サービスを組み合わせる場合は、入居者の選択権を尊重し、適正なサービス提供を徹底する必要がある。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
※制度上は「有料老人ホーム」ではない

「状況把握（見守り）」と「生活相談」を基本とし、必要な介護サービスは外部契約によって補う点で、住宅型有料老人ホームと比較されやすい。都道府県への登録制のため、法令上の設備基準が定められており、価格帯も住宅型と近いため、直接的な競合相手となっている。

有料老人ホームの仕事

高齢者に向けた「住まい」と「サービス」を安全かつ継続的に提供する。介護・生活支援だけでなく、入居者募集、医療連携、人材管理、コンプライアンス対応まで含めた総合的な運営力が求められる。

入居者の募集と契約業務

稼働率を維持するため、本人・家族からの問い合わせ対応に加え、地域のケアマネジャー、医療ソーシャルワーカー、地域包括支援センターとの関係構築を行う。見学対応、心身状態の確認、入居判定、重要事項説明、契約手続きまでを担う。

介護・生活支援サービスの品質統括

食事、入浴、排せつの介助、生活支援、レクリエーションなどが適切に提供されているかを管理する。特に住宅型では、入居者の意思や選択権を尊重し、外部のケアマネジャーや介護サービス事業者と連携することが重要になる。

医療機関との連携と看取り体制の構築

入居者の重度化や急変に備え、訪問診療医、訪問看護ステーション、協力医療機関との連携体制を整える。看取りへの対応力も、施設が選ばれるうえで重要な要素となる。

人材採用・育成とコンプライアンス管理

介護スタッフや看護師などを採用し、研修や処遇改善を通じてサービスの質を維持する。高齢者虐待の防止、身体拘束の原則禁止、事故防止、労務管理など、法令遵守の徹底も経営者の重要な責務である。

有料老人ホームの人気理由と課題

課題

多額の初期投資と運転資金
深刻な人材不足
法規制・指導の厳格化
事故やトラブルのリスク
競合激化と稼働率低迷
近隣住民との合意形成

開業のステップ

有料老人ホームを開業するには、多額の初期投資資金を用意し、厳格な法的基準をクリアしなければならない。コンセプトの決定から開業に至るまで、綿密な計画を立てる必要がある。

STEP 1．事業コンセプトの決定と市場調査

住宅型か介護付かを決め、富裕層向け、医療対応と看取り特化型、低価格型などの事業コンセプトを設定する。同時に、開業予定エリアの高齢化率、競合施設の空室状況や価格帯、地域のケアマネジャーや病院ソーシャルワーカーの動向などを徹底的にリサーチし、自らの施設の強みを明確にする。

STEP 2．物件の選定と行政への事前相談

建築基準法、消防法（スプリンクラー等の設置義務）、自治体独自の条例（バリアフリー基準や居室面積の上乗せ基準など）といった諸条件をすべてクリアしなければならない。物件の契約前に、自治体の福祉部局、建築指導課、消防署へ出向き、事前相談を行う。

STEP 3．資金計画と事業計画書の策定

物件情報とコンセプトをもとに詳細な事業計画書を作成する。建築および改修費、備品購入費、満室になるまでの運転資金を算出し、入居一時金と月額利用料の料金体系を設定した上で、数年先までのキャッシュフロー予測を立てる。入居一時金を受け取る場合は、「保全措置」の仕組みを事業計画に組み込む必要がある。

STEP 4．法人格の取得と資金調達

運営には法人格が必要になるため、未取得の場合は設立手続きを行う。事業計画書をもとに日本政策金融公庫や民間銀行への融資交渉を進める。投資額が大きいため、十分な自己資金の確保と並行して、各種補助金や助成金の活用も検討する。

STEP 5．建築・改修工事の着工

融資の目途が立ち、法的要件のクリアが確認できたら着工する。スプリンクラーの配管、特殊浴槽の設置、エレベーターの設置など工事規模は大きくなりやすい。工期の遅れが資金繰りを直撃するため、着工後も行政担当者と定期的に進捗を確認しながら工程管理を徹底する。

STEP 6．人材の採用と研修

開業の数か月前から、施設長、介護スタッフ、看護師、ケアマネジャー、調理スタッフなどの採用活動を本格化させる。夜勤シフトを組む必要があるため、必要な人数が多くなりやすい。採用難を見越して早期から動き、採用後は施設理念の共有と事故防止のための研修を行う。

STEP 7．設置届の提出と事業者指定申請

老人福祉法第29条第1項に基づき、開設前に都道府県知事（指定都市・中核市の場合は市長）へ設置届を提出する。「特定施設入居者生活介護」の介護報酬を算定する場合は、設置届とは別に介護保険法に基づく事業者指定申請も行い、行政による現地確認を経て指定を受ける。

STEP 8．営業活動と開業

パンフレットやWebサイトを整備し、地域の居宅介護支援事業所、病院のソーシャルワーカー、地域包括支援センターへ営業活動を行う。内覧会で地域住民や入居希望者にアピールし、入居契約が整った段階で正式に開業を迎える。

有料老人ホームの開設および運営の要件

老人福祉法および各自治体が定める「有料老人ホーム設置運営指導指針」を遵守しなければならない。高齢者が24時間生活する「住まい」のため、人員および設備ともに厳格な基準が設けられている。各自治体の申請要領を必ず確認すること。

〈開設および運営に必要な主な条件・基準〉

法人格：老人福祉法上の全国一律の要件ではないが、厚生労働省の標準指導指針では「個人経営でないこと」とされ、各自治体の指導指針でも法人による設置を求める場合が多い。株式会社、合同会社、社会福祉法人、医療法人などが一般的。法人格や定款の事業目的に関する要件は、設置予定地の自治体の指導指針・申請要領を確認すること
設置届：老人福祉法第29条第1項に基づき、開設前に都道府県知事（指定都市・中核市は市長）へ届出が必要。無届けは改善命令・営業停止命令の対象
特定施設入居者生活介護の指定（介護付）：介護付有料老人ホームとして運営する場合は、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」の事業者指定を受ける必要がある。指定を受けるには人員・設備・運営に関する基準を満たす必要があり、指定を受けていない有料老人ホームは「介護付」と表示することができない
管理者（施設長）：常勤専任1名。施設の管理業務に専ら従事すること
介護・看護職員（介護付）：要支援者は10対1以上、要介護者は3対1以上の配置基準。機能訓練指導員およびケアマネジャー（計画作成担当者）の配置も義務
介護・看護職員（住宅型）：法令上の人数比率の定めはないが、食事提供、安否確認、生活相談などのサービス提供に支障がない人員配置が必要。自治体によっては夜間対応職員の配置を明記しているため、設置予定地の指導指針を確認すること
居室：原則個室。1室あたり13平方メートル以上。多くの自治体でトイレ・洗面設備込みで18平方メートル以上などの上乗せ基準あり
共用設備：車椅子同士がすれ違える幅の廊下（原則1.8m以上）、食堂、バリアフリー対応の浴室（特殊浴槽含む）、便所、洗面設備。全館バリアフリー構造が必須
消防設備：消防法に基づきスプリンクラー、自動火災報知設備、火災通報装置などの設置が義務。既存建物の改修ではこの工事費が最大のコスト要因となる
資金の裏付け：開設にあたり、建設・改修資金および満室までの運転資金が確保されていることを証明する書類（残高証明や融資確約書など）の提出が必要
入居一時金の保全措置：入居一時金を受け取る場合、倒産時に返還できるよう銀行の支払保証や信託による「保全措置」の実施が義務付けられている

〈必須ではないが配置が望ましい人員・取得が有効な資格〉

介護福祉士
介護支援専門員（ケアマネジャー）
看護師（常勤）
認知症ケア専門士
社会福祉士

開業資金と運転資金の例

まず、介護付と住宅型では収益源が異なり、それにより入金のタイミングが異なることを押さえておきたい。

介護付では、施設利用料に加えて「特定施設入居者生活介護」による介護報酬が収益源となる。介護報酬はサービス提供後に国保連へ請求し、後日入金される仕組みのため、開業初期は入金までの期間を見込んだ運転資金を確保しておく必要がある。

一方、住宅型の場合、主な収益源は入居者から直接受け取る施設利用料（家賃・食費・管理費）であるため、基本的に大きな入金のタイムラグは生じない。なお、住宅型有料老人ホームの収益には、入居者が利用する訪問介護や通所介護（デイサービス）などの介護報酬は含まれない。

ここでは2つのモデルを並べて試算する。なお、実際の収支は地域、定員、建物所有の有無、人員配置、入居率、介護度構成、併設サービスの有無などにより大きく変動する。また、近年は資材価格や人件費の高騰により建築・改修費が上昇傾向にあるため、下表の金額はあくまで目安として参考にしてほしい。

＜前提条件＞
A（介護付）：地方中規模都市郊外において既存建物を賃借・改修して開設する、定員50名の介護付有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）。月額家賃200万円
B（住宅型）：地方中規模都市郊外において建て貸し方式（一括借り上げ）を活用して開設する、定員30名の住宅型有料老人ホーム。月額家賃150万円

人件費はいずれのモデルでも最大の変動要因である。24時間体制の夜勤シフトを組む必要があるため、採用の成否が事業の成長性を大きく左右する。介護スタッフや看護師の採用競争が激しい地域では、給与水準が上振れしやすい。

開業のための資金調達には、日本政策金融公庫の新規開業・スタートアップ支援資金などが候補となる。融資条件は事業計画や信用状況によって異なるため、民間金融機関や自治体制度融資と比較しながら検討するとよい。

売上計画と損益イメージ

＜前提条件＞
A（介護付）：稼働率90%（45名入居）、介護保険報酬と施設利用料（自己負担分・食費等含む）の月額単価を25万円と設定
B（住宅型）：稼働率90%（27名入居）、施設利用料の月額単価を15万円（家賃6万円・食費4.5万円・管理費4.5万円）と設定

月間の収入から支出（上記運転資金例）を引いた損益は下記のようになる。

モデルBの住宅型が大幅な赤字になるのは、有料老人ホーム単体の事業では黒字化が難しいという現実的な収益構造を示している。実際に多くの事業者は、訪問介護、通所介護、訪問看護などの介護保険サービスと組み合わせた事業設計をすることで、グループ全体での黒字経営を目指している。ただし、「近年の有料老人ホーム事情」の項で先述したように、過度な誘導やサービス提供には注意し、適切な対応を心がけることが重要である。

住宅型有料老人ホームでは、訪問介護、通所介護、訪問看護などを別事業として併設・近接運営するケースもある。ただし、これらの収益は住宅型有料老人ホーム本体の売上ではなく、別事業として管理する必要がある。また、入居者にはサービス事業者を選ぶ権利があり、自社・関連会社の利用を強制・誘導することはできない。さらに、同一建物減算等の介護報酬上の影響もあるため、関連事業を含めた収支は慎重に試算する必要がある。

いずれのモデルでも、稼働率を高めるためには地域包括支援センター、ケアマネジャー、病院のソーシャルワーカーとの関係構築による紹介獲得と、医療対応力や看取り体制の充実による「選ばれる施設」としてのポジションの確立が必須になる。

有料老人ホームの開業と経営は、初期投資額の高さや人材確保の難しさなど、安易に取り組めるビジネスではない。しかし、高齢者に安心できる終の住まいを提供するこの事業は、地域になくてはならない社会インフラそのものだ。入居者一人ひとりが「ここに来て良かった」と感じられる場所をつくることが、口コミと紹介による稼働率の向上に直結し、事業の持続性を支える。社会的意義とビジネスの成立が一致しうるこの仕事に、盤石な準備と使命感を持って臨んでほしい。

※開業資金、売上計画、損益イメージなどの数値は、開業状況等により異なります。

（本シリーズのレポートは作成時点における情報を元にした一般的な内容のものであるため、開業を検討される際には別途、専門家にも相談されることをお勧めします。）