本文とサイドメニューへジャンプするためのナビゲーションスキップです。

トップページ  >  経営をよくする  >  ビジネスQ&A

特集一覧 中小企業に役立つ記事や施策をトピックスごとにまとめています。

Q0917.駐車場の土地を有効活用したいのでアドバイスをください。
整形外科診療所の経営者です。4年前に相続により取得した土地(近隣商業地域、約1,000平方メートル)を月極駐車場にしていますが、収益性にやや不満を感じています。この駐車場の土地を有効活用したいので、アドバイスをいただければと思います。

どの方法で収益性を図るのがよいか、立地や接道等の地域的要因と、金融情勢や税制等の経済的要因などを調査し、把握することが大切です。その上で、最も有効な活用方法を選定後、事業計画、収益計画の作成を行い、採算性や税務効果などを検討します。

Q09172016年2月19日

テーマ:事業拡大・多角化

【有効な活用方法の検討】

まず、どのような方法で収益性を図るのがよいかを判断するために、地域的要因(立地、接道、都市計画法、建設基準法等)、経済的要因(金融情勢、税制等)などを調査することが重要になります。
 また、あなたがどのような活用方法を望んでいるのか、あなたの意向も重要な要因の一つになります。その土地でどのような事業をやりたいのか、どれくらいの期間有効活用したいのかによっても、選択できる活用方法は異なってきます。
 これらの要因を総合的に判断し、あなたの総資産内容、所得状況、ニーズを勘案して最も適した活用方法を決定します。

【事業計画・収支計画の作成】

事業計画、収支計画を作成するためには、以下の点などを十分に考慮する必要があります。
 (1)資金額に対してどのくらいの収益が期待できるのか
 (2)借入金の返済は無理なくやっていけるのか(何年で返済するのか、利息は何%か)
 (3)管理運営費や保険料、税金はどれくらい必要か
 (4)短・長期修繕費用をどれくらい見ておく必要があるのか
 (5)節税効果はどれくらいあるのか
 (6)不動産市況や金融情勢は今後どうなっていきそうか など

この事業計画・収支計画の段階で無理のない資金繰りを組むことが、重要なポイントになります。金利上昇や空室の発生等によって、資金繰りに苦しまないよう綿密に検討してください。

【税務効果】

現在の駐車場に貸家を建築する場合、次のような3つの税務上の効果があります。

(1)固定資産税等の軽減

アパートや賃貸マンションを建てた場合、その敷地は住宅用地として評価されます。住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は、小規模住宅用地として固定資産税の課税標準となるべき価格の6分の1(都市計画税は3分の1)に、200平方メートルを超える部分は一般住宅用地として固定資産税は3分の1(都市計画税は3分の2)まで軽減されます。ただし、その土地が家屋の床面積の10倍を超える場合は、10倍までが軽減の対象となります。また、支払った固定資産税等は、不動産所得における必要経費とすることができます。

(2)所得税の軽減

不動産所得を計算する際、減価償却費のような現金支払いのない項目により、キャッシュフローは黒字になっても、損益計算上は赤字となる場合があります。不動産所得で赤字が計上された場合、一定の順序で他の所得と損益通算することで、所得税が軽減される可能性があります。

(3)相続税の軽減

貸家を建築すると、相続税評価上、土地については、貸家建付地として約20%の評価減、建物については、貸家として30%の評価減が適用できます。また、借入金残高は相続財産から控除できますので、課税価格の引き下げが可能となります。

【有効活用の実行】

数種類の活用方法から適切な手法を選択のうえ、あなたのニーズやライフプランを十分に加味して、実行に移します。

【短期間の有効活用方法の一例】

 (1)時間貸駐車場(コインパーキング)
 (2)トランクルーム

【長期的な有効活用方法の一例】

 (1)アパートや賃貸マンション
 (2)事務所ビルや商業ビル
 (3)ビジネスホテル
 (4)老人ホーム等の老健施設 など

なお、土地活用には各分野の専門知識やノウハウが必要ですので、専門家に相談することをお勧めいたします。

回答者中小企業診断士・一級FP技能士・第三種電気主任技術者 谷口 英人

関連情報

同テーマの記事を見る 3つのコンテンツから検索ができます!

無料相談のお問い合わせ

電話で無料相談
頑張る中小企業「経営相談ホットライン」
TEL:0570-009111

メールでの相談無料
メール相談

このページの先頭へ

このページの先頭へ