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Q0285.工場用の土地を購入する際のポイント・留意点を教えてください。
大阪府で工場を建設するのに土地を購入しようと思っています。土地の選定においては、どのような点に留意する必要がありますか?

土地選定にあたっては、事業の目的に合致した工場建設計画を立案し、その計画条件にあった土地を選定することが重要となります。また、立地条件(法的規制、敷地状況、地盤や障害物の状況、地歴、道路の状況、周辺環境、インフラ整備状況など)や購入費などのさまざまな条件を複合的に考慮する必要があります。

Q02852016年3月 4日

テーマ:製造・設備

土地選定にあたっては、事業の目的に合致した工場建設計画を立案し、その計画条件にあった土地を選定することが重要となります。

【立地条件の確認】

(1)法的規制

土地にはさまざまな法的規制があります。たとえば建築基準法では、地域を区分しそれぞれの地域の特性に応じて、建築できる建物の種類などを定めています。これを「用途地域による建築物の用途制限」と言い、住宅地域、商業地域、工業地域の3つに大別されます。工場の建設できる地域は、原則として工業地域となります。

また、この用途地域に対応して、敷地面積に対する建築面積の割合(建ぺい率)や延床面積の割合(容積率)が制限されます。

それ以外にも、市町村などの条例や地区レベルでの規制が設定されている場合や、工場立地法や公害関連法令による制限を受ける場合がありますので、事前の確認が必要です。

なお、土地の売買を業として行う宅地建物取引業者には、物件の概要や法令上の制限など、法律に定められた重要項目について説明義務が課せられています。不明な点や疑問点があれば、業者に遠慮なく質問し、納得できるまで確認しましょう。

(2)敷地の状況

面積は十分か、敷地内の高低差はどの程度か、敷地境界が明確になっているか、所有者は誰かなど、敷地の形状や権利関係などについて確認します。

(3)地盤や障害物の状況

地盤によって、建物の沈下を防ぐための杭が必要となる場合があります。杭の長さは、支持地盤までの深さによって変化するため、工事コストに影響します。

また、従前の工作物や地中埋設物が残っていないか、などの確認も必要です。

(4)地歴

水害などの自然災害が発生しやすい場所ではないか、また造成された土地であれば、切土か盛土かといったような、土地の歴史を確認しておく必要があります(※切土は、土を削って整地した土地、盛土は、土を盛って整地した土地。)。

また、近年では土壌汚染が深刻な問題になってきていますので、きちんと法律に従って調査が行われているか、という確認も必要です。

(5)道路の状況

接する道路の道幅や交通量、敷地への出入りのしやすさ、また規制により道路境界線から一定距離のセットバックが必要という土地もありますので、注意が必要です。

(6)周辺環境

線路や幹線道路からの騒音・振動、電波障害の有無、近隣住民の状況、交通機関へのアクセス、製品・資材などの物流環境、防犯上の観点、公共・商業・医療施設との距離など、自社の実情に合った環境の土地を選定します。昼と夜の環境変化や、季節による変化、将来の都市計画にも配慮することが必要です。

(7)インフラの整備状況

電力、ガス、上下水道について、種類・レベルや敷地内への供給状況などを確認します。

【購入費】

いくら希望に合致した土地であっても、購入費用が計画予算内でなければ、事業として成り立ちません。もし、極端に予算をオーバーするような場合は、計画条件や希望条件を見直す必要があります。また、実際の土地の価格以外にも、税金や登記費用、不動産業者などへの手数料、造成や整地が必要な場合の費用や、既存工作物がある場合には、撤去費用などもかかりますので、考慮が必要です。

【支援制度・機関】

工場の誘致に積極的な自治体などでは、助成制度を設けているところがあります。

図1 工業用地の購入サポート例(中小企業基盤整備機構)

図1 工業用地の購入サポート例(中小企業基盤整備機構)

また、中小企業基盤整備機構でも、全国各地に工場用地を整備しています。中小企業への支援を目的とした団体であるため、価格も適正ですから、土地選定の候補としてはもちろん、1つの基準として考えることができますので、参考にしてみてください。

回答者中小企業診断士 塩谷 豊久

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