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Q0218.不動産の有効活用について、アドバイスをお願いします。
わが社は土地や建物を複数所有しているのですが、いまひとつ効率的に活用できていません。不動産の有効活用について、アドバイスをお願いいたします。

有効活用の手段の種類とそれぞれの特性を踏まえたうえで、外部委託なども視野に入れ、どの程度のリスクを負えるのか、有効活用によってどれだけの収入を得ようとしているかを考え、可能な限り正確な数字の根拠を算出したうえで、適切な選択を行うことをお勧めします。

Q02182016年2月25日

テーマ:事業拡大・多角化

【不動産活用の形態】

土地や建物については、ただ所有しているだけではなんの収益を生むこともなく、むしろ固定資産税の負担をしなければならなかったり、バランスシートを重くしたりするだけで、メリットが生じないものだということについては、いまさらここで言うまでもありません。

企業の倒産やバブル崩壊、海外進出などにともない、企業が所有する多くの工場・社宅などが売りに出され、閉鎖されほかの用途として有効活用されています。

不動産活用の主な形態に「I.賃貸」「II.自社事業」「III.売却」があります。

表1 不動産活用の主な形態

表1 不動産活用の主な形態

賃貸

賃貸とは、現在所有している土地や建物を、ほとんど手を加えずに他人に賃貸してその賃料収入を得ることです。収入を得るというメリットがありますが、借主となってくれる相手を探したり、オフィスを一部テナントに貸すような場合は、その相手によって自社の利用がある程度制限されたりするという制約があります。

自社事業

自社事業とは、たとえば自分の土地にマンションや店舗などを建てたり、時間貸し駐車場にしたりして、他人に賃貸するなどの事業を行うものです。建設コストがかかる分、買い手や借り手から十分な支払いが得られるかどうかのリスクがあります。取引の条件にもよりますが、一般的に、前述の単純な賃貸よりは収益性は高いものが多いようです。立地条件を勘案したうえで、広く希望者を募り、建設コスト・メンテナンスコストを低く抑えることができれば、より利益が出る可能性が高まります。

売却

収益を生まない土地や建物については、売却してしまうのも一つの手段です。賃貸の相手方が見つからず、自社事業として成立する見込みがない不動産については、担保能力なども低い傾向がありますので、無駄な税金や手間を省くためにも一定条件で売却して、キャッシュを手にする方がよいことも十分考えられます。全国的に地価の下落傾向は下げ止まる方向にありますし、一部の商業地域では上昇に転じているところもあります。

上述した「賃貸」「自社事業」「売却」のそれぞれの特性をよく踏まえたうえで、自社の経営状況、財務状況をよく勘案し、よりよい選択を考えましょう。そのとき検討すべき事項としては、

  • 手元にキャッシュがほしいのか?それはいますぐか?
  • 本業に集中すべきなのか?新たな収益源を確保したいのか?
  • 内部に質・量ともに十分な人材がいるか?

などです。

【投資判断のためのDCF法・IRR法】

上記のどの手段をとるにせよ、よりよい条件とするために十分な検討を行おうとすれば、手間と時間がかかります。また、不動産絡みの取引は一般に一事業者が頻繁に行うものではないため、外部のコンサルタントや不動産屋に委託してしまう、というのも一つの方法です。もちろんその分のフィーは発生しますが、素人が一から勉強するよりは安くつくということも考えられるでしょう。

また、とくにある程度の額の投資を行う場合は、できるだけ綿密な計算を行い、その投資を行うことにより、発生する5年後、10年後くらいまでの収入・支出を算出して、目論見をつけたうえで判断しましょう。これにはDCF法(※1)やIRR法(※2)といったものが使われたりしますが、要はその投資を行うことによるキャッシュのイン・アウトをつかみ、金利を勘案して割り引いたうえで、判断することが重要だということです。この計算なしに、ドンブリ勘定で判断してしまうのがもっとも危険と言えるでしょう。

(※ 1)DCF法
 不動産の保有期間に得られる純収益を、現在価値に割引計算したものと、保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格(売却予測価格)を、現在価値に割り戻したものを合計することにより、不動産の正味現在価値を求める手法のこと。

(※ 2)IRR法
 将来のキャッシュフローが初期投資額に等しくなるような、つまり正味現在価値がゼロとなるような割引率のことで、この割引率が一定のレートを上回るかどうかで、投資判断を行う手法のこと。

回答者中小企業政策研究会

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