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財務と会計

Q230.自社ビルと賃貸のそれぞれのメリット・デメリットを教えてください。
社員が増えてきたのですが、新しいオフィスを借りるか、自社ビルを建てるか迷っています。それぞれのメリット・デメリットには、どのようなものがあるのでしょうか?

A.オフィスを自社ビルにするか、テナントで入居するかには、さまざまなメリット・デメリットがあります。それらをよく踏まえて、自社の状況や希望条件を鑑みたうえで、よりよい選択ができるよう心がけましょう。

オフィスについて、自社ビルをもった方がよいのか?テナントとして借りたほうがよいのか?については、どの企業にとっても悩みどころです。それぞれにメリット・デメリットがありますので、それらを踏まえたうえで、自社の事情をよく勘案し、最適なオフィス環境を選びましょう。

自社でオフィスビルをもつ場合とテナント入居の場合のメリット・デメリットとしては、表1のようなものがあります。

表1 自社ビルとテナントのメリット・デメリット
  メリット デメリット
自社ビルの新築
  • 不動産担保の取得
  • 利用自由度の確保
  • 会社の「格」や信用の向上
  • 初期投資コストの増大
  • バランスシートの肥大化(後述)
  • 建設までの労力がかかる
テナント入居
  • 初期投資コストの軽減
  • 面倒な管理業務は管理会社に任せられる
  • 他に移りたいときの転居が自社ビルと比較して容易
  • オーナーの都合による建物使用上の制約
  • 他テナントと協調する必要あり
  • 再拡張時の制約
  • 入居後に賃料値上げ要求がある場合がある

自社ビル新築のデメリットとしてあげられているバランスシートの肥大化については、条件にもよりますが、リース取引や資産の流動化に関する法律に基づく特定目的会社(SPC)などを使って流動化することもできるため、主に大企業の施設などで最近盛んに活用されています。 ここにあげた以外にも、たとえば不動産関連の会社である場合、テナントに入居した方が周辺相場の入手がしやすくなるなど、それぞれの会社によって自社ビルか、テナントかのメリット・デメリットがあります。

また、不動産の価格は市場相場を反映しやすいのでお金をかけずに、とはなかなかいかないのですが、立地や建物仕様でコスト削減を図るか、物件の情報収集などを自前で行う(仲介業者任せにすると手数料を取られる)ことにより、コスト低減の余地はあると言えるでしょう。

また、オフィスを選定するうえで、考慮すべき条件としては、以下のようなものが考えられます。

  1. 賃料または建設費
  2. エリア(顧客との距離・従業員との距離・取引業者の距離などを勘案)
  3. 必要なスペース(就労人数から算出)や施設(会議室など)
  4. 税制上の条件など(事業所税・不動産取得税など)
  5. 取引業者の選定(テナント仲介業者・設計事務所や建設業者)
  6. 財務状況(手元にキャッシュがあるか?融資を受けられるか?など)

これらをよく勘案したうえで、自社に最適と思われる方法を選択しましょう。また、テナント賃料や建設コストについての相場は、専門としている者でないと正確な情報はなかなか入手しにくいものですから、不動産屋やコンサルタントなどに相談されてみるのも一つの手です。

回答者
中小企業政策研究会

2016年2月19日更新

財務と会計


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