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起業マニュアル

起業を思い立ったその瞬間から、実際の起業準備そして開業まで。
起業を目指す人のこんなときどうする?に応えます。
準備をしよう(実践編)
利用価値の高い店舗の選び方

目次

出店候補地の選定

コンセプトの明確化

 出店計画を策定するためには、まずどのような業種、業態の店を出店するのか、つまり、誰に対してどのような商品・サービスを提供しようとするのかという「店舗コンセプト」を明確にする必要があります。コンセプトが違えば、出店に適した立地や商圏は大きく異なってくるからです。
 たとえば同じ飲食店であっても、日常食として客単価の低いメニューを提供する店舗と、特別な日に豪華で高額なメニューを提供する店舗では、必要な商圏は大きく異なります。通常は、後者の方が商圏を広範囲に考える必要があります。

「立地」と「商圏」

 立地とは簡単に言えば、お客さまが来てくれそうな度合いの条件のことです。よく「駅前一等立地」などという言い方をしますが、当然たくさんの人が集まる立地はお客さまが来てくれる確率が高まります。立地には、遠くからでも店が分かるか、ビルであればアプローチしやすい低層階か、入り口は狭くないかなどのチェックポイントがあります。
 しかしながら、立地がよい場所はそれだけ賃料も高いのが一般的ですので、賃料と商圏とのバランスが大切です。

 また、二等立地であっても個性があり、魅力的な商品・サービスを提供できれば、一度来てくれたお客さまは、繰り返し来てくれるはずです。できるだけ小資本で開業するために、立地よりも商品・サービス重視で勝負するのも一つの方法です。

 商圏とは、そのお店を出す周辺にターゲットとなりそうな人がどれくらいいるかということです。ビジネス街に出店するのであれば平日昼間の人数、住宅街であればそこに住んでいる人達の数と質(ファミリー中心か学生中心かなど)が大切です。
 このように、具体的な出店候補地を探す前の準備段階で、

 ・店舗コンセプト
 ・店舗コンセプト実現に必要な立地と商圏

については、できるだけ明確にしておく必要があります。実際に不動産業者に店舗探しを依頼する際にも、この点が「どの程度明らかになっているか」、そして「どれだけ正確に伝えられるか」が非常に重要になります。業者に対して「条件がよい物件が出たら教えて」というありきたりのスタンスで臨むのでは不十分です。

 たとえば、店舗コンセプト、店舗イメージ図などをあらかじめ作成して、不動産業者に示しておけば、物件に必要な条件を明確に伝えることができます。

商業地域の分類

 実際の出店候補地選定にあたっては、商業地域の基本的な特性について把握しておく必要があります。自店のコンセプトを実現するためには、どのような地域が適切であるかを検討してみましょう。
 商業地域は、大まかに以下のように4つの地域に大別できます。

(1)駅前・中心街商業地域(広域型)
 都市計画法上の用途は商業地域で、大規模ターミナル駅にとどまらず、地域独自の商業集積が実現しています。商業施設に加え、都市機能の整備や再開発計画が進んでおり、魅力ある商業地として発展している地域が少なくありません。

 しかし一方で、有利な建築条件を利用したマンション建設が急速に進み、商業集積地としての回遊性が損なわれていたり、駐車場スペースが不足し、違法駐車の問題などを抱える地域もあります。出店に際しては、従来の街のイメージだけではなく、地域的な問題や地域が目指している方向性、開発を手がける大手ディベロッパーの動向などに注視する必要があるでしょう。

(2)駅前・中心街商業地域(近隣型)
 都市計画法上の用途は近隣商業地域で、広域型と同様、駐車場スペース不足や、商業集積地としての競争力が衰退しているなどの問題が見られますが、各沿線地域で特色のある商業集積を形成している地域が少なくありません。周辺住民からのニーズが何より重要で、買い物や生活そのものの利便性の向上や、憩いの場を設置するなど、コミュニティの発展を目指した街づくりが展開されています。

 衰退の原因としては、若者やファミリー世帯の減少など、人口動態に変化が生じていることが多いため、こうした地域への出店を検討する際は地域ごとの人口動態を把握しておくとよいでしょう。

(3)幹線道路沿道商業地域
 都市計画法上の用途は近隣商業地域や準住居地域で、ロードサイド店と言われる大規模な駐車場を有する大型の物販店や飲食店で構成されています。最近では、シネマコンプレックスやゲームセンター、スポーツ施設なども併設される傾向にあり、集客機能の拡大が図られています。

 一方で、稼動が週末に偏り、安定した売り上げをあげることが困難である点や交通渋滞など直面している問題も少なくありません。スケールメリットを活かす店舗展開に向いていると言えます。

(4)住宅地商業地域
 都市計画法上の用途は第1種低層住居専有地域を除いた各住居地域および住居専有地域で、日常的な買い物など周辺地域のニーズに応える小中規模の小売店舗が目立つエリアです。住環境との調和を図りつつ、地域に溶け込んだ店舗展開ができるかどうかがポイントと言えます。

自分の足と耳で情報を集める

 出店候補地の選別に際し、より詳細で確かな情報を収集するためには、

 何度でも現地に足を運び、地域の特性や交通アクセス、金融機関や飲食店などの構成、
 街並みや周辺の環境、雰囲気などを確認すること

が不可欠です。

 また、昨今相次いで展開されている再開発事業などに対しても、注視しておく必要があります。街並みの変化に伴い、人や車の回遊性や通行量に大きな変化が生じ、また賃料相場の変動をもたらすことも少なくありません。東京都内を見ても、六本木、汐留、品川などの地域では、大規模再開発事業により収益性が一変した店舗が少なくありません。都市の再生に向けた事業計画を早期に把握し、競合店に先駆けた出店を実現するために、

 出店候補地として選定したエリア内にある各種都市再生計画や
 市街地活性化計画の有無などについて、
 各自治体の都市計画課などで確認しておくとよいでしょう。

具体的な選定基準

店舗面積

 契約書や広告などに表示される店舗面積について正しく理解し、店舗面積に含まれるものと含まれないものを区別しておく必要があります。

(1)売場・ショーウインドウ・ショールーム
 基本的に店舗面積に含まれます。ただし、階段や通路の壁に設けられたはめ込み式のショーウインドウは、造りによって含まれない場合があります。

(2)手荷物一時預り所や案内所などのサービス施設
 店舗面積に含まれます。

(3)階段・エスカレーター・エレベーター
 店舗面積に含まれません。

(4)売場間通路や休憩室
 壁などにより売場と明確に区分され、売場として利用し得ない通路など、当該部分を直接営業のために利用しないことを前提にした部分は店舗面積に含まれません。また、客室や休憩室、禁煙室など間仕切りなどで区分されている部分も店舗面積に含まれません。

賃貸借条件

(1)賃料
 賃料の相場は、店舗が位置する地方や地域、立地、仕様などのグレード、築年数、設備などによって決まってきます。事務所や住宅と異なり、閉店のリスクが高いことから通常の固定賃料とは別にさまざまな賃料の設定方法が活用されています。たとえば、固定賃料に加え、売上金額に応じた賃料を設定する売上歩合賃料や、売上金額の上昇に伴い歩合率が高くなるものなどもよく用いられています。

(2)共益費
 共益費は特定用途が定まっているわけではありませんが、一般的には共有部分にかかる諸費用とされています。規模が大きく、共有スペースなどが広い建物であればあるほど、高額になる傾向がありますが、賃料に含まれていたり、冷暖房空調費や光熱費は別であったりと、各店舗によってその設定方法はまちまちですので、共益費の内訳について貸主に確認するとよいでしょう。

共益費に含まれるおもな項目として以下のものがあげられます。

  • 共用設備の点検費、営繕費(空調設備や照明、エレベーターなど)
  • 建物全体に関する警備費
  • 植裁などの管理費
  • 駐車場の維持費、運営費
  • 上記に関する人件費、業務委託費、事務費

   共益費の金額を大きく左右するものとしては、来店者用の駐車場の運営費・人件費があげられます。最近では駐車場費あるいは駐車場維持費として、共益費とは別に徴収される例が増えています。

   また、空調や照明のコストについても、注意する必要があります。たとえば、モール形態の店舗では店舗内の空調費や照明の費用も個別に徴収されるのが一般的ですが、デパートなどの集合型店舗の場合は、フロア全体で空調と照明が管理されるので共益費として扱われるのが一般的です。

(3)敷金・保証金・礼金
 敷金は賃借人の債務の担保として、貸主が預かるもので、通常、賃料の6~24カ月分です。従来、敷金は賃料の滞納や物件の損傷に備えたもので、担保的性質をもつ一方、保証金は賃貸借契約とは別に金銭消費貸借契約により貸主に提供されていました。しかし、現在では名称が異なるだけで、同一の意味で表示されたり、敷金で一本化されることが多くなっています。また、居住用と異なり、ほとんどの店舗賃貸では、礼金はありません。

 敷金は原状回復費などと相殺された後、賃貸借契約解約時に全額一括返済されるのが基本ですが、契約上の特約として、短期間でテナント側の一方的な都合で退店した場合には敷金を返還しない、あるいは建物償却分として減額した後に返還するといった特約が盛り込まれていることもあります。合意がなされた以上、不適正でない限りこうした特約も有効ですが、裁判で争われるケースも多く、

 トラブルが生じやすいものですので、特約の有無や内容については詳細を確認しておくべきでしょう。

(4)契約期間・更新手続き
 公正証書など書面によって契約する場合に限り、契約の更新がないことを定めることができます。これは賃貸借契約が満了した時点で確定的に契約を終了できるとする定期借家契約で、貸主に有利な契約期間が定められるケースが増えています。普通借家契約では、2~3年の契約期間で更新される場合がほとんどで、更新料は1カ月分の賃料か、まったく取らない場合もあります。貸主側では業績不振のテナントの入れ替えを含め、定期的にテナントの構成をリニューアルしたいと考えるケースが多いため、契約期間や更新手続きについても注意が必要です。

建物リスク

 宅地建物取引業法施行規則の改正(2006年4月施行)によって、不動産の売買や賃貸借契約の前に行われる「重要事項説明」の項目のなかに、アスベストの調査に関することと耐震診断に関することが追加されました。
 具体的には、まず前者について、建物におけるアスベストの使用の有無についての調査結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならなくなりました。また、後者については、1981年6月1日以前に新築された建物において、耐震改修促進法に基づき建築士や地方公共団体などが行った耐震診断がある場合は、その内容を説明しなければならなくなりました。
 建物の所有者のみならず、実際に利用する側にとっても、建物の安全性は重要なチェック項目です。万一の際に大きな損害のみならず、生命の危険にさらされかねない建物リスクは、立地や賃貸借条件同様、物件選定の重要な要素といえます。

最終内容確認 2013年10月

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