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立体駐車場
自動車検査登録協力会のまとめによると、国内の自動車保有台数は7739万台を超えているが、駐車場台数は少なく、絶対的な駐車場台数が不足している。とくに都市部では駐車場不足や違法駐車などが深刻な社会問題となっているため、駐車場の潜在需要は非常に高いと考えられる。

立体駐車場の建設には所得税・法人税・固定資産税などの減税措置が実施されている。また、青空駐車場は駐車場事業として認められにくいが、立体駐車場を駐車場事業として営む場合は、事業用小規模宅地として評価減の特例が適用され、相続税節税効果も得られる。

住居系用途地域内での建設が可能なうえ、小規模な土地や変形地であっても事業展開が可能で、敷地が更地に近い形で保有できるため事業変更も容易である。ただし、機種によっては耐用年数が非常に長かったり、解体に高い費用がかかることもある。

目次

1.開設にあたって必要な手続き

立体駐車場は、機種によって建築物と工作物に区別され、異なる法規制を受ける。たとえば、自走式駐車場や3層4段を超える立体駐車場などは建築物とみなされ、建築基準法の適用を受けるが、工作物とみなされた立体駐車場では建築基準法の適用は受けない。

用途地域によっては、立体駐車場を設置できない地域がある(第1種・第2種低層住居専用地域。ただし、一定の規模を超える駐車場は、第1種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域での建築も不可)。したがって、開業を検討している地域がどのような用途地域に属しているのか、またどの程度の規模の駐車場であれば設置できるのか、最寄りの市区町村の都市計画課などに確認することが必要である。

また、駐車場法に基づき、
 ・路外駐車場である
 ・自動車の駐車の用に供する部分の面積が500平方メートル以上
に該当する時間貸し駐車場の場合は、市区町村役場への届出が必要である(500平方メートル以上であっても、月極め駐車場の場合には届出は不要)。さらに各地方自治体が独自の法令を定めている場合があるため、各都道府県庁、市区町村役場などに確認することが必要である。

2.開設にあたっての留意点・準備

1)立体駐車場の種類と特徴

立体駐車場には、自走式タイプと機械式タイプとがある。
a)自走式立体駐車場
自動車が駐車場の所定の場所まで自走していくタイプの駐車場で、建物の全部もしくは一部が駐車場になっている「建物型」と構造は2階建てで、2階の駐車スペースはスロープを利用させる「プレハブ型」がある。
自走式立体駐車場は、機械式立体駐車場に比べて1台あたりの建築コストが安く、メンテナンスの必要性もほとんどない。さらに、プレハブ型の場合には、施工方法が簡単で短期間での建築が可能。ただし、自走式立体駐車場は、機械式駐車場に比べて広い敷地面積が必要となる。

b)機械式立体駐車場
機械式には、おもに下記のような方式がある。
 ・垂直循環方式
 垂直に配列された多数の運搬器が循環移動する方式。騒音や振動の問題に配慮して、屋外に設置することが多くなっている。
 ・多層循環方式
 多数の運搬器を2層またはそれ以上に配列し循環移動する方式。細長い地形でも対応できるため、ビルの地下などで設置されることが多い。
 ・水平循環方式
 水平に配列された多数の運搬器が循環移動する方式。何層にもわたって車を格納したい場合には、あまり効率がよくない。
 ・エレベーター方式
 自動車を収容するスペースに自動車専用のエレベーターを組み合わせた方式。コンピューターで制御されており、安全性が高くなっている。
 ・エレベーター・スライド方式
 自動車を収容するスペースに自動車専用のエレベーターを組み合わせ、さらにエレベーターが横にスライドする方式。
 ・平面往復方式
 運搬器がパズルのように平面を移動する方式。車路のスペースを節約できる。
 ・2段方式
 駐車スペースが2段になっている方式。車を2台所有している家庭で、駐車スペースが1台分しかない場合などに利用されている。
 ・多段方式
 駐車スペースが2~4段になっている方式。2層3段方式、3層4段方式などがあり、上下左右に車を移動させて格納する。

各方式の特徴

  建築費 運用費 最適用途
自走式
垂直循環方式
多層循環方式
エレベーター・スライド方式
2段方式
多段方式
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**
** **
***
単独・ビル付帯
単独・ビル付帯
ビル付帯
単独
単独・住宅用
単独・住宅用
(注)*が多いほどその項目で優れていることを表わす(*4つが最高レベル)。

2)立地条件

立体駐車場は建設コストが大きいため、コストに見合う駐車料金が設定できる大都市中心部や、繁華街、駅前などでの設置が望ましい。
また、採算面から考えると、新たに土地を取得して駐車場事業を行なうのではなく、遊休地の有効活用策として事業に取り組むのが一般的である。

3)設置機種や規模、料金設定

初期投資額が大きいため、事前に次のような調査を行ない、適切な設置機種や規模、料金などについて十分に検討する。
・利用形態 : 周辺駐車場の利用者は「月極め駐車場」としての利用者が多いのか、あるいは「時間貸し駐車場」としての利用者が多いのか
・利用目的 : 利用者の駐車場利用目的は、「買物」「ビジネス」「通勤」「観光」のいずれか。また、周辺住民の「車庫」としての利用か
・時間帯 : 時間帯別の利用者状況の分布はどのようになっているのか、車1台あたりの駐車時間はどのくらいなのか
・競合施設 : 競合する駐車場の料金はどのようになっているのか、運営形態や利用状況はどうか
そのうえで、各自の条件に応じた収支計画を慎重に検討してみることが必要である。

4)設置機種や規模、料金設定

民間による立体駐車場設置については、日本政策投資銀行、中小企業金融公庫、国民生活金融公庫などにより、さまざまな公的融資制度が設けられている。また、各地方公共団体が独自の融資制度や補助金制度を用意しているケースもあるため、都道府県庁や市区町村役場に確認してみるとよい。

3.経営上のポイント

1)稼働率向上策

 ・時間貸しと月極めのバランスをとる
 ・プリペイドカードなどによって利用客の固定化を図る
 ・案内板の整備・商圏内の施設との提携で、集客力を高める
 ・周辺の駐車場と提携し、満車時の機会損失を防ぐ

2)効率的な運営

 ・高齢者・パート・アルバイトの活用により、人件費の削減を図る
 ・精算業務の合理化を行なう
 ・効果的な料金体系を設定する

最終内容確認日2014年2月

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